2026-09-14
뉴욕주의 AI 매물 사진 경고와 캘리포니아 AB 723이 실제로 요구하는 것
2025년 11월 13일, 뉴욕주 국무부(New York Department of State)는 부동산 매물에 인공지능으로 생성된 사진이 등장하는 새로운 문제에 대해 주택 구매자들에게 공식 경고를 발표했습니다. 그보다 6주 앞서 캘리포니아주는 같은 문제를 다루는 법안 — AB 723 — 에 이미 서명했고, 이 법은 2026년 1월 1일부터 시행되어 공개하지 않은 디지털 보정 매물 사진을 단순한 취향 문제가 아니라 실제 컴플라이언스 문제로 만들었습니다. 두 조치 모두 매물 사진 보정 자체를 금지하지는 않습니다. 둘 다 딱 한 가지 — 그 보정이 매물 자체의 모습을 바꾸는지, 그리고 그 사실이 고지되는지 — 에 관한 것입니다. 이 경계선은 매물을 홍보하는 사람이라면 누구에게나 중요하며, 단순한 배경 컷아웃이 그 경계선의 어느 쪽에 속하는지도 마찬가지입니다.
뉴욕주 경고가 실제로 말하는 것
월터 T. 모즐리(Walter T. Mosley) 국무장관과 루스앤 비스나우스카스(RuthAnne Visnauskas) 주택 청장의 발언이 담긴 뉴욕주 국무부 자체 보도자료는 새로운 규칙을 발표한다기보다, 기존 규칙이 이미 이 문제를 다루고 있다는 점을 짚습니다 — 뉴욕주에서 부동산 광고는 이미 "매물에 대한 정직하고 정확한 묘사"여야 하며, AI 생성 이미지는 "오해를 부르거나 과장된 묘사"를 만들어 이를 위반할 수 있다는 것입니다. 보도자료는 구매자가 확인할 구체적인 신호들 — 워터마크, 흐릿한 배경, 앞뒤가 안 맞는 창문 풍경, 그리고 실제 집이라면 있기 마련인 작은 흠집들이 생성 이미지에서는 매끈하게 사라져 버려 "지나치게 완벽해" 보이는 경우 — 을 제시하고, 직접 집을 보기 전에는 돈을 보내거나 개인정보를 공유하지 말라고 분명히 당부합니다. 중개사 입장에서 메시지는 똑같이 분명합니다 — 기만적 광고는 이미 금지되어 있고, 그 기만이 사람이 아니라 AI 도구에서 나왔다고 해서 그 금지가 사라지는 건 아닙니다.
캘리포니아 AB 723이 실제로 규제하는 것
AB 723은 경고가 아니라 법률이기 때문에 더 구체적입니다. 정식 조문(chaptered bill text)에서 직접 인용하면, "디지털 보정 이미지(digitally altered image)"란
"부동산 중개인이나 영업사원, 또는 그들을 대신하는 사람이 만들었거나 그 지시로 만든 이미지로, 사진 편집 소프트웨어나 인공지능을 이용해 붙박이 설비, 가구, 가전, 바닥재, 벽, 페인트 색상, 조경 시설, 조경, 외관, 평면도, 그리고 매물 외부에 있거나 매물에서 보이는 요소를 포함해(단, 이에 국한되지 않음) 이미지 안의 요소를 추가·제거·변경한 것"
길고 구체적인 목록이며, 이 법이 규제 대상이 아닌 것도 함께 명시한다는 점에서 꼼꼼히 읽어 볼 가치가 있습니다. 같은 조항은 다음을 제외합니다
"실제 부동산의 표현을 바꾸지 않는 조명, 선명도 조정, 화이트밸런스, 색보정, 각도, 수평 맞춤, 크롭, 노출, 그 밖의 일반적인 사진 편집 조정"
이미지가 규제 대상 범주에 들어가는 경우에도, 요구되는 건 금지가 아니라 고지입니다. 법률은 중개인에게 다음을 요구합니다
"광고나 홍보 자료에 이미지가 보정되었음을 알리는 문구와, 원본의 보정되지 않은 이미지를 분명히 명시하여 포함하는 공개적으로 접근 가능한 인터넷 웹사이트·URL·QR코드로 연결되는 링크를 포함할 것"
쉽게 풀면 이렇습니다 — 가상 스테이징, AI로 조경을 추가하는 것, 화면상으로 창밖 풍경을 "고치는" 것, 소프트웨어로 벽 색을 다시 칠하는 것 모두 AB 723 아래에서도 여전히 합법입니다. 달라진 건, 그런 작업을 하는 중개인이 이제는 그 사실을 눈에 띄게 밝혀야 하고, 보정된 사진 옆에(또는 그 사진에서 링크로) 실제 사진을 함께 게시해야 한다는 점입니다. 이번에 확인한 조문에는 구체적인 벌금 액수가 별도로 명시되어 있지 않고, 위반 사항은 기존 부동산법(Real Estate Law) 집행 체계 안으로 편입됩니다 — 그러니 정직하게 말하자면, 이건 실제 컴플라이언스 의무이지, 원문에서 특정 금액이 확인된 건 아닙니다.
두 규정이 실제로 긋는 경계선
뉴욕주 경고와 캘리포니아 법률을 나란히 놓고 보면 같은 경계선이 드러납니다 — 규제 대상은 매물 자체가 어떻게 보이는지를 바꾸는 편집입니다 — 붙박이 설비, 가구, 조경, 창밖 풍경, 실제와 다른 벽 색깔처럼요. 그런 것들을 전혀 건드리지 않는 사진 편집은 애초에 두 규정이 겨냥하는 대상이 아닙니다. 매물 자체의 모습에 대해 구매자를 오해시킬 만한 것이 남아 있지 않기 때문입니다.
| 편집 예시 | 매물 자체의 모습을 바꾸는가? | AB 723 / 뉴욕주 경고 적용 대상인가 |
|---|---|---|
| 빈 방에 가상 가구를 추가 | 그렇다 — 가구가 명시적으로 언급됨 | 그렇다 — 고지 + 원본 링크 필요 |
| 디지털로 벽을 다시 칠하거나, 조경을 "고치거나", 마당의 전봇대를 지우는 것 | 그렇다 — 페인트 색상·조경 시설·조경이 모두 명시적으로 언급됨 | 그렇다 |
| 그 외에는 진짜 사진에 표준적인 노출·화이트밸런스·수평 맞춤·크롭 보정만 한 것 | 아니다 — 같은 조항에서 명시적으로 제외됨 | 아니다 |
| 사람이나 사물을 배경에서 오려내 별도의 마케팅 레이아웃(우편엽서, 야드사인용 인서트, 소셜 그래픽)에 쓰는 것 | 아니다 — 그 이미지 안에 매물 자체가 없거나, 피사체만 분리한다고 매물의 모습이 바뀌지는 않음 | 아니다 — "실제 부동산의 표현을 바꾸는가"라는 같은 기준으로 |
마지막 행이 정확히 짚어야 할 정직하고 좁은 지점이며, 이건 빠져나갈 구멍이라기보다 아예 다른 범주의 이미지입니다. 컬러 배너 뒤에서 튀어나온 듯한 중개사 본인 사진이 실린 "매물 나왔어요" 엽서나, 매물 소셜 게시물용 "담당 중개사 소개" 그래픽은, 매물 사진에 뭔가를 더하거나 뺀 결과물이 아닙니다 — 매물 사진이 전혀 등장하지 않거나, 등장하더라도 그 안에서 보정된 게 아닌, 사람을 오려낸 사진을 다른 레이아웃에 쓴 것뿐입니다. 집이 어떻게 생겼는지에 대해 왜곡할 만한 요소가 아무것도 없습니다. 매물 자체의 모습은 애초에 건드려지지 않았기 때문입니다.
NearBG가 좁게 맞는 지점
NearBG가 실제로 하는 일은 정확히 그 분리 작업뿐이고, 그 이상은 하지 않습니다. 중개사나 팀, 혹은 스펙시트에 넣을 만한 물건의 사진을 넣으면, 이 블로그 첫 글에서 다룬 온디바이스 U2Netp 세그멘테이션 모델이 브라우저 안에서만 배경을 자동으로 제거합니다 — 업로드 없음, 계정 없음, 매물(또는 중개사 본인의 프로필 사진)이 공개되기도 전에 어디로도 아무것도 전송되지 않습니다. 이후 수동 터치업 브러시로 모델이 놓친 부분을 캔버스 위에서 바로 정리할 수 있습니다. 결과물은 원본 사진 해상도 그대로의 투명 PNG이며, 마케터가 이미 쓰고 있는 엽서·사인·소셜 템플릿 어디에든 그대로 넣을 수 있습니다.
NearBG가 하지 않는 것
- 가상 스테이징 없음. NearBG는 방에 가구·설비·소품을 추가하지 않고, 만들어낸 컷아웃을 배경 위에 합성하지도 않습니다 — 결과물은 투명 상태 그대로입니다. 실제로 가상 스테이징이 필요한 사람은 그 용도로 따로 만들어진 도구를 써야 하며, 이 글에서 다룬 고지 규정은 NearBG가 아니라 그 도구의 결과물에 적용됩니다.
- 매물 사진 보정 기능 없음. NearBG의 세그멘테이션 모델은 배경에서 피사체를 분리할 뿐, 벽을 다시 칠하거나 조경을 추가하거나 방이나 집 자체의 모습을 바꾸는 기능은 전혀 없습니다.
- 표지 템플릿·스펙시트 레이아웃 없음. 결과물은 투명 PNG 한 장입니다. 이를 엽서·야드사인 템플릿·스펙시트에 배치하는 건 그 레이아웃을 실제로 수행하는 별도 디자인 도구의 몫입니다.
- 한 번에 사진 한 장, 일괄 처리 없음. 중개사 여러 명이 실린 팀 페이지나, 소개할 물건이 여러 개인 스펙시트라면, 도구를 사진마다 한 번씩 따로 거쳐야 합니다.
솔직한 요약
뉴욕주 국무부의 2025년 11월 13일 트렌드 경고와 담당자 발언은 국무부 자체 보도자료에서 직접 인용했습니다. 캘리포니아 AB 723의 정의·예외 규정·고지 요건은 주의회 자체 사이트에 게재된 정식 조문에서 그대로 인용했습니다. 2026년 1월 1일 시행일은 이번에 확인한 조문 해당 부분에 직접 명시되어 있지는 않고, 이 법안을 추적한 여러 매체의 보도로 뒷받침된 내용이며, 확인한 조문에 구체적인 벌금 액수가 명시되어 있지 않으므로 특정 금액을 주장하지 않았습니다. 이 글은 법률 자문이 아닙니다 — 개별 중개사가 속한 MLS는 법률이 정한 최소 기준보다 더 엄격하거나 다른 형식의 고지를 요구할 수 있으므로, 넘겨짚지 말고 직접 확인하는 편이 좋습니다. NearBG가 하는 일과 하지 않는 일 — 온디바이스 피사체 컷아웃과 수동 터치업 브러시, 한 번에 사진 한 장, 합성도 스테이징도 일괄 처리도 템플릿도 없음 — 은 이 도구가 지금 실제로 배포하고 있는 범위 그대로이며, 이번에 다룬 새 고지 규정이 실제로 겨냥하는 가상 스테이징 범주와는 더 좁고 다른 이야기입니다.